Faits : Avril 2008 les acquéreurs X et Y ont conclu ensemble une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un terrain à bâtir pour le développement d’un lotissement. Septembre 2008 l’acquéreur Y confie à un agent immobilier un mandat de commercialisation. Mai 2009 un promoteur signe avec ledit agent une « reconnaissance d’indication de fonciers » reconnaissant que l’agent lui a présenté le terrain en cause et s’engageant à ne traiter l’affaire que par son intermédiaire. Juin 2009, les acquéreurs X et Y signent un acte constatant la caducité de la promesse de vente. Juillet 2009 l’agent immobilier apprend que l’acquéreur X a signé avec le promoteur une promesse de vente portant sur le terrain pour lequel le promoteur lui avait signé une « reconnaissance d’indication de fonciers ».
Ainsi, seul l’acquéreur Y avait un mandat avec l’agent, ce qui n’était pas le cas de l’acquéreur X, lequel c’était engagé seul avec le promoteur dont la responsabilité était engagée par l’agent immobilier.
Ce qu’il faut retenir : L’agent agit en responsabilité contre le promoteur sur le fondement de 2 moyens : contractuel ET extracontractuel (indiquant pour ce 2ème moyen qu’il existe un enrichissement sans cause au détriment de l’agent et profitant au promoteur). La Cour déboute l’agence immobilière de ses moyens.
S’agissant du 2 ème moyen, la Cour rappelle que les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public des article 6-1 de la loi Hoguet, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à commission et/ou indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 janvier 2018, n°17-10340.
