Faits : Un compromis de vente est signé par un couple d’acquéreurs en agence, cette dernière envoie le jour même au couple 2 notifications de compromis pour la purge du délai de rétractation, et ce, par 2 LRAR distinctes. Lors de la réception des LRAR, l’époux-acquéreur signe seul les deux accusés de réception (AR). Le jour de la réitération de la vente les acquéreurs ne se présentent pas.

Ce qu’il faut retenir : Nonobstant la rupture a mon sens abusive des acquéreurs, la Cour rappelle que, sauf exception, lorsque la notification est effectuée par 2 LRAR distinctes adressées à chacun des époux, alors, chaque époux doit signer l’AR le concernant. Par exception, un époux peut signer seul les 2 AR à la condition d’être muni d’une procuration à cet effet ET de mentionner sur l’AR le nom et le prénom de l’époux qu’il représente. Le formalisme nécessaire à la signature des AR est strict. Dans le cas présent, la Cour rappelle qu’en l’absence de procuration donnée à cet effet l’époux ne pouvait signer seul les 2 AR. Ainsi, la Cour considère que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de l’épouse acquéreuse, et que la demande de rétractation même tardive de cette dernière était recevable.

Débouté de son action, le vendeur engage la responsabilité de l’agent immobilier. La Cour fait droit à sa demande et juge pour la 1ère fois que la mission de l’agent s’étend à l’obligation de vérifier la sincérité apparente de la signature de chaque époux sur les AR les concernant. En ne vérifiant pas la régularité des signatures, la Cour considère que l’agent engage sa responsabilité.

Conseil : Les parties peuvent prévoir, au sein même du compromis, une clause portant « pouvoir de représentation de l’un des époux » pour la signature par l’un des deux de l’avis de réception au nom et pour le compte du deuxième. Dans ce cas l’époux concerné devra mentionner sur l’AR le nom et le prénom de l’époux qu’il représente.

Analyse : L’étendue de la mission de l’agent immobilier en matière de purge, est assimilée à une obligation de résultat. Ainsi, l’intermédiaire ne saurait soutenir que l’affaire est « effectivement conclue » (art. 6.1 de la loi HOGUET) tant que le délai de rétractation n’est pas purgé.

➢ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2019, n°18-10.772

➢ Art.271-1 du CCH.