Contexte :
Un locataire quitte son logement à l’issue de son préavis. Après son départ, le bailleur dresse un état des lieux de sortie, non contradictoire. Il ne restitue ensuite que partiellement le dépôt de garantie, dont il déduit lesfrais de remise en état du jardin dégradé. Le locataire l’assigne en restitution de l’intégralité du dépôt de garantie.
Rappel :
Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail et d’entretenir le logement en bon état de réparations locatives ».
Article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».
Ce qu’il faut retenir :
Le législateur pose comme règle impérative à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
La Cour de Cassation rappelle ici qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut pas servir de preuve pour constater d’éventuelles dégradations qui seraient imputables au locataire.
Pour aller plus loin :
– Cass. 3e civ. 20-3-2012 n° 11-13.728 : C’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien. L’état des lieux de sortie est, à cet égard, un élément déterminant. Il permet en effet de dresser un constat contradictoire de l’état du bien lors du départ du locataire
– Cass. 3e civ. 10-1-1995 n° 93-12.300 : Un état des lieux établi non contradictoirement par le bailleur lui-même ne saurait faire la preuve de dégradations imputables au locataire
