Ce qu’il faut retenir :
La Cour affirme que le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. En l’espèce, la Cour constate que la société VINCI avait confirmé devoir des honoraires à deux agences immobilières en cas d’acquisition du bien qu’elles lui avaient présenté. Il ressort des termes de ce courrier que la société VINCI avait entendu ratifier les actes effectués sans mandat écrit par les deux agences et qu’elle s’était engagée à leur verser une commission (240 000€) à la signature de l’acte authentique. De jurisprudence constante la Cour rappelle qu’il est possible de couvrir la perte du droit à rémunération de l’agent.
La nullité du mandat peut ainsi être couverte mais à la condition que les actes de vente fassent état d’un droit de rémunération dans une clause « négociation ». Ainsi, la nullité du mandat peut être abolie par la volonté express et exprimée des Parties de passer la vente en incluant le recours à l’intermédiaire, la Société VINCI est condamnée à verser sa commission à l’agence.
Pour aller plus loin :
Les parties peuvent prévoir, d’un commun accord, de rétablir l’agent dans son droit à rémunération. L’exercice de cette faculté n’est possible qu’à la condition de le prévoir dans les actes ultérieurement accomplis par son intermédiaire. Sur ce point : CA Caen, C.civ 1ere, 4/07/19, n°15/02296 ; Cour de cassation, 1re chambre civile, 19 Janvier 2022 n°20-14.534). La Cour d’Appel de Douai, 1è c.civ, 2/05/19, RG n°18-01674 a ainsi admis que la nullité puisse ‘s’éteindre’ aux 3 conditions suivantes : Le registre des mandats doit indiquer le numéro de mandat ; Les actes de vente doivent mentionner le mandat et son numéro ; Le compromis doit faire mention de la commission de l’agent et de sa charge.
Jurisprudence confirmée par la Cour d’Appel de Caen, 1è c.civ, 4/07/19 n°15/02296 jugeant que le compromis et l’acte authentique indiquaient bien le n° de mandat, mais également, le montant de la commission due. La présence écrite de ces mentions au sein même des actes de ventes permet d’écarter toute contestation relative à la nullité du mandat. La nullité du mandat est ainsi abolie par la volonté express et exprimée des parties de passer la vente aux conditions du compromis et de l’acte authentique, lesquels incluent le recours à l’intermédiaire.
➢ Cour d’appel de Versailles le 16 novembre 2023 n°22-04879
