Rappel : Art. 1131 c.civ « Les vices de consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».
Art.1137 c.civ « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. [..] ». Art. 1641 c.civ « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus »
Art.1645c.civ « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »
Ce qu’il faut retenir : La Cour observe qu’un rapport important avait été porté à la connaissance des vendeurs lors de leur propre acquisition (moins de 18 mois avant la revente), et que ce document avait été annexé à tous les actes de vente depuis la transformation de la cave en maison d’habitation. Il s’avère que les vendeurs avaient sciemment décidé de ne pas porter ce document à la connaissance des acquéreurs, ni au moment de la signature du compromis, ni au moment de la vente définitive, ni à aucun moment des négociations. Pour cette raison, la Cour annule la vente de cette maison troglodytique à raison du dol des vendeurs qui ont dissimulé une information tenant à l’existence d’un rapport préconisant la réalisation de travaux de confortement en vue d’un aménagement de la cave à usage d’habitation, et au défaut de réalisation desdits travaux, dont ils avaient connaissance.
Pour aller plus loin :
– C.Cass, 3.c.civ, 11/07/19 n°18-10.503 : le vendeur connaissait nécessairement le désordre d’affaissement. Or, en omettant d’en informer les Parties, il commet une réticence dolosive.
– Cour d’appel de Toulouse, chambre civile 1, 12 novembre 2019, n°17/02638, l’existence d’une clause de non garantie des vices cachés empêche l’acquéreur d’agir contre le vendeur, à moins que la mauvaise foi du vendeur ne soit démontrée (dans ce cas le vendeur engagera sa responsabilité pour dol). – CA Angers 1ère c.civ, 7 décembre 2021, n°18/00638 : la résolution de la vente est prononcée puisqu’il est avéré d’après le rapport d’expertise que les vendeurs connaissaient l’existence de ces fissures ainsi que les risques encourus pour la construction compte tenu de sa fragilité structurelle.
