Femme professionnelle rédigeant un document dans un bureau lumineux, illustrant la gestion d’un bail après expiration d’un bail dérogatoire.

Contexte : Un contrat de bail dérogatoire portant sur un local commercial est conclu pour une durée d’un an, ce contrat incluant une promesse de vente du local loué aux termes de laquelle le locataire doit faire connaître son intention de mettre en œuvre la promesse au plus tard un mois avant l’échéance du bail. Celui-ci ne formule aucune demande en ce sens et le bail se poursuit donc de manière tacite. Les parties se retrouvent donc liées par un bail commercial.

Après un différend avec le bailleur, le locataire agit en justice pour notamment voir ordonner la régularisation par écrit du bail commercial les liant.

Rappel : Article L 145-5, al. 2 code de commerce « Si, à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives aux baux commerciaux. »

Ce qu’il faut retenir : Le bail commercial n’a pas à être formalisé par écrit, et ce, même s’il résulte du fait que le locataire est resté dans les locaux au terme d’un bail dérogatoire.

La cour juge que chacune des parties a admis que le bail dérogatoire initial avait été converti en bail commercial. Or, les dispositions du Code de commerces relatives aux baux commerciaux n’imposent pas qu’un bail commercial soit formalisé par écrit (sauf en matière de débits de boissons). Le contrat de bail commercial peut donc être verbal et il se poursuit aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré de telle sorte qu’aucune confusion ne semble pouvoir naître de la situation.

Un bail commercial peut ainsi être formé tacitement, sans nécessité d’un écrit, lorsque le locataire reste dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire. Le nouveau bail commercial s’applique automatiquement aux mêmes conditions et clauses que le bail dérogatoire expiré, sauf convention contraire entre les parties. Ainsi, tant l’existence du contrat que son contenu pouvaient être aisément établis. 

Ø  Cour d’Appel de Riom 5 juin 2024 n° 22/02098