Présentation – Rappel des textes :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est présenté dans l’article L126-26 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :
« Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.
Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. »
L’ensemble des informations données par le DPE sont énumérées à l’article R 126-16 du CCH :
- Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques
- L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
- L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
- Une information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
- Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité
- Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l’article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l’environnement
- Des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.
En pratique, le DPE se présente avec des codes couleurs :
Un DPE est en principe valable 10 ans.
MAIS :
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2024
Obligations :
Le DPE est obligatoire dès la commercialisation du bien. Le DPE pour la vente et le DPE pour le bail sont désormais les mêmes.
Le DPE est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021 (loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018). En pratique, si un DPE est erroné, l’acquéreur ou le bailleur pourra voir sa responsabilité engagée et le préjudice subi indemnisé.
La responsabilité du diagnostiqueur peut également être engagée en cas d’erreur de ce dernier.
Cas particulier : les audits énergétiques
Depuis le 1er janvier 2025, les biens en monopropriété vendus dont l’étiquette énergétique est classée E doivent faire l’objet d’un audit énergétique.
L’audit énergétique est un diagnostic immobilier qui consiste à réaliser un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments. Il vise à sensibiliser l’acquéreur aux question écologiques et énergétiques du bâtiment en lui faisant des propositions de travaux visant à améliorer le confort thermique et la qualité de l’air. La proposition de travaux peut comporter une ou plusieurs étapes, doit mentionner les performances énergétiques après travaux, le coût des travaux et les aides possibles, ainsi que les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment après travaux.
Pour réaliser son audit, le diagnostiqueur aura besoin du DPE, des factures de travaux déjà réalisées, et des différents diagnostics techniques immobiliers.
6 postes de travaux sont étudiés :
- Isolation des murs
- Isolation des planchers bas,
- Isolation de la toiture,
- Remplacement des menuiseries extérieures,
- Remplacement des ventilations
- Remplacement de la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Les travaux proposés doivent permettre le gain d’au moins 2 classes énergétiques et de réaliser deux postes de travaux sur les six proposés (étape 1). L’ensemble des travaux doit à terme permettre d’atteindre la classe de performance B.
L’audit énergétique sous sa forme final se présente sous la forme d’un rapport de synthèse au format PDF, accompagné d’un « Récapitulatif standardisé » au format XML.
Cet audit concerne les bâtiments classés E, F, et G. Ceux classés D seront concernés au 1er janvier 2034.
L’audit est valable 5 ans.
DPE erroné
Après une vente, le DPE s’avère être erroné. Quels sont les recours possibles ?
La responsabilité du diagnostiqueur peut être recherchée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art (Cass. Ch. Mixte 8 juillet 2015, n°13-26-686 ; Cass. 3ème civ. 10 novembre 2021, n°20-19.513)
Il ne peut pas être mis en cause pour la méthode de calcul, car elle lui est imposée par les pouvoirs publics.
Cependant, la responsabilité du diagnostiqueur peut être diminuée en cas de difficultés matérielles rencontrées lors de l’exercice de sa mission, ou si le propriétaire ne donne pas des informations fiables ou début de la mission, ou si les erreurs contenues viennent d’éléments hors de son contrôle.
En cas de DPE erroné, l’évaluation du préjudice varie en fonction de la date de réalisation du DPE : pour un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021, la jurisprudence considérait l’erreur du DPE comme une perte de chance de négocier le prix de vente.
Depuis l’apparition des nouveaux DPE, la sanction est beaucoup plus sévère : il s’agit de la prise en charge des travaux à réaliser pour atteindre l’étiquette énergétique annoncée.
Par ailleurs, la responsabilité du vendeur est également susceptible d’être engagée, sur le fondement du dol, mais également sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Pour le dol : cela suppose que la victime puisse démontrer qu’il y a tromperie intentionnelle de la part du vendeur. C’est un vice du consentement qui peut entrainer la nullité de la vente.
Pour vice caché : cette action ne sera possible (en contournant la clause exonératoire de garantie de vices cachés) que si la mauvaise foi du vendeur est démontrée : s’il n’est pas démontré que les vendeurs pouvaient se rendre de l’inexactitude du DPE, les vendeurs restent présumés de bonne foi.
Par exemple, un vendeur qui a habité de nombreuses années dans un appartement a nécessairement connaissance du vice, caché aux yeux de l’acquéreur, de l’importante consommation énergétique liée à un défaut d’isolation de la toiture (CA Chambéry,4 octobre 2012, n°11/01498)
Observation : S’agissant des sanctions prononcées par les tribunaux, nous manquons encore de recul pour avoir de la jurisprudence sur les DPE opposables établis depuis juillet 2021. Les spécialistes ne s’accordent pas sur les conséquences, certains estimant que le raisonnement par analogie avec les autres diagnostics sera la tendance adoptée par les tribunaux, d’autres pensant que les cas de recours seront en réalité très limités et les sanctions rares.
Fraudes
Le DPE peut faire l’objet de fraude. Des faux DPE plus arrangeant existent, notamment pour permettre la location de bien classés normalement G, ou pour échapper à l’audit énergétique. Il existe des points à contrôler si un doute apparait :
- Vérification de la date: Comme indiqué plus haut, les dates de validité des DPE ont fait l’objet de changements au cours des dernières années (voir paragraphe durée).
- Vérification de l’affiliation du diagnostiqueur à un organisme certificateur : un numéro d’identification est présent sur chaque DPE (numéro ADEME composé de 13 chiffres). S’il n’y en a pas, le DPE n’est pas valable.
- Vérification de la validité du certificat du diagnostiqueur sur l’annuaire officiel de la profession.
Vérification de la présence des éléments obligatoires comme les caractéristiques du bien, l’estimation du coût de l’énergie, etc. A défaut, le DPE ne sera pas non plus valide
ADEME
Il s’agent de l’Agence de l’environnement et de la maitrise de l’énergie (ADEME). L’ensemble des DPE réalisés sont transmis à l’ADEME à des fins d’études statistiques, d’évaluation et d’amélioration méthodologique. Ils sont ensuite répertoriés et cartographiés, consultables sur le site suivant : https://data.ademe.fr/applications/diagnostics-de-performance-energetique-pour-les-logements-par-habitation
Par exemple, autour du siège d’AXO ET AXCTIFS, la cartographie donne ceci :
Des recherches peuvent être faites par adresse, par classement de consommation, par type de DPE ou type de bâtiment.
Ce site est accessible au grand public.
Trucs et Astuces :
Les catégories pour un logement peuvent grandement jouer sur la commercialisation d’un bien. En théorie, quelque soit le diagnostiqueur, le bien vendu ou loué devrait avoir les mêmes résultats. Or, en pratique, cela n’est pas toujours le cas. Pourquoi ?
Pour réaliser un DPE, un diagnostiqueur prend en compte les caractéristiques du logement et les rentre dans un logiciel qui est le même pour l’ensemble de la profession. Or, il faut avoir conscience de certains paramètres à prendre en compte :
- La méthode de calcul appliquée depuis 2021 est la méthode 3CL qui ne prend plus en compte les consommations mentionnées sur les factures. Or, si des équipements performants ont été installés (chaudière / ballons d’eau chaude / radiateurs intelligents), il ne faut pas hésiter à le mentionner au diagnostiqueur et à lui fournir les factures pour qu’il les prenne en compte.
- Les immeubles mitoyens sont avantagés car les murs mitoyens ne sont pas comptabilisés comme
- Les pompes à chaleur sont systématiquement valorisées dans un DPE.
- Les ballons d’eau chaude doivent être en rapport avec la surface du bien (petit ballon pour petite surface).
- Les fenêtres battantes sont considérées comme plus performantes que les fenêtres fixes.
Il n’y a malheureusement pas de possibilité de vérifier quelles données un diagnostiqueur rentre dans le logiciel. Il faut donc l’accompagner et lui donner le plus de précisions possibles sur les travaux réalisés et les équipements pour éviter au maximum les erreurs.
