EN BREF
Sous les seuils de chiffre d’affaires (37 500 € HT en 2026), la franchise en base de TVA s’applique automatiquement à tout mandataire immobilier indépendant. Pour la majorité, ce confort de gestion masque un coût réel : la TVA payée sur les achats professionnels (matériel informatique, télécommunications, prestations photo, équipements) ne peut pas être récupérée. À l’inverse, opter volontairement pour la TVA permet de récupérer cette TVA sur les achats, sans aucun surcoût pour le réseau qui collecte la TVA et la déduit intégralement. Sur un profil-type avec 8 000 € TTC de charges annuelles, le gain net atteint 1 333 € par an. Cet article expose le mécanisme, le calcul chiffré, les cas où l’option devient pertinente et la procédure pour basculer.
Le réflexe qui mérite réflexion
Quand vous démarrez une activité de conseiller immobilier indépendant et que votre chiffre d’affaires reste sous les seuils, vous bénéficiez de plein droit de la franchise en base de TVA, sans démarche à effectuer. C’est le régime par défaut, applicable tant que vous n’avez pas exercé d’option contraire. Vos factures portent la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ». Vous ne collectez pas la TVA, vous ne la déclarez pas, vous ne la reversez pas. La gestion semble simplifiée, et le sujet s’arrête souvent là.
C’est précisément ce qui pose problème. Pour la majorité des mandataires, conserver la franchise par défaut revient à laisser de l’argent sur la table chaque année. Voyons pourquoi.
Les seuils 2026 et le régime applicable
Le mandataire immobilier indépendant exerce sous le statut d’agent commercial (Code de commerce, art. L134-1 et s.), habilité par une agence ou un réseau au sens de la loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970). Il relève des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Son activité, du point de vue de la TVA, constitue une prestation de services.
| Seuil 2026 — Prestations de services | Montant HT |
|---|---|
| Seuil de franchise (CGI, art. 293 B) | 37 500 € |
| Seuil majoré (tolérance) | 41 250 € |
Tant que votre chiffre d’affaires reste sous le seuil de franchise, deux voies coexistent :
- Conserver la franchise (régime par défaut).
- Opter volontairement pour le paiement de la TVA (CGI, art. 293 F).
La deuxième voie est rarement empruntée. Elle mérite pourtant un vrai arbitrage.
Le mécanisme qui change tout en B2B
Le point souvent ignoré tient à la nature de votre client. Vous ne facturez pas un particulier. Vous facturez un réseau ou une agence, eux-mêmes assujettis à la TVA et qui collectent cette taxe sur les honoraires payés par vendeurs et acquéreurs.
Conséquence directe : si vous facturez votre commission avec TVA à votre réseau, celui-ci récupère intégralement cette TVA en déduction sur sa propre déclaration. Pour le réseau, le coût net de votre prestation reste strictement identique. Aucune perte de marge, aucune négociation à reprendre.
Concrètement : votre commission HT, négociée contractuellement, ne bouge pas. Le réseau paie 20 % de TVA en supplément, qu’il récupère à 100 %.
De votre côté, vous gagnez le droit de déduire la TVA payée sur la grande majorité de vos achats professionnels. Cette déduction connaît toutefois des cas particuliers (véhicule de tourisme, carburants, repas) que nous détaillons plus loin. Sous ces réserves, c’est là que le calcul devient intéressant.
Le paradoxe du démarrage d’activité
Voici le point le plus dommageable. La franchise en base est généralement adoptée au moment du lancement de l’activité. C’est précisément la période où vous engagez les investissements les plus structurants pour exercer votre métier : ordinateur, smartphone avec un bon objectif pour vos photos, télémètre laser, mobilier de bureau, équipement informatique secondaire, imprimante.
Ces dépenses concentrent une part significative de TVA potentiellement récupérable. En restant en franchise, vous abandonnez purement et simplement cette TVA. Sur 3 000 à 5 000 € de matériel acheté en démarrage, ce sont 500 à 800 € qui vous échappent, alors même que c’est la phase de votre activité où chaque euro de trésorerie compte le plus.
L’illustration chiffrée
Prenons un mandataire avec un chiffre d’affaires annuel de 30 000 € HT (sous le seuil de franchise), engageant 8 000 € TTC de charges professionnelles soumises à TVA à 20 %, soit 6 667 € HT et 1 333 € de TVA.
Scénario 1 — Franchise en base (régime par défaut)
| Commissions encaissées | 30 000 € |
| Charges supportées (TTC) | 8 000 € |
| TVA déductible | 0 € |
| Coût réel net des charges | 8 000 € |
Scénario 2 — Option pour la TVA
| Commissions facturées HT au réseau | 30 000 € |
| TVA collectée auprès du réseau (20 %) | 6 000 € |
| Charges supportées (TTC) | 8 000 € |
| TVA déductible sur charges | 1 333 € |
| TVA reversée à l’État (6 000 − 1 333) | 4 667 € |
| Coût réel net des charges | 6 667 € |
+ 1 333 € — GAIN NET ANNUEL
Récupérés sur les charges, sans perte de revenu et sans surcoût pour le réseau.
Sur cinq ans à activité constante : plus de 6 600 € qui restent dans votre poche.
Quand l’arbitrage bascule en faveur de l’option
L’option pour la TVA devient pertinente lorsque plusieurs critères se cumulent :
- Volume significatif de charges TTC. Plus vos dépenses professionnelles soumises à TVA sont élevées, plus le gain est mécanique. Cas typiques : matériel informatique, télécommunications, prestations photo et visite virtuelle, mobilier de bureau, équipements professionnels divers.
- Investissements ponctuels lourds. L’achat d’un équipement professionnel coûteux ou le renouvellement de votre matériel informatique génère des montants de TVA récupérables importants la même année.
- Stratégie de croissance assumée. Opter dès le démarrage installe immédiatement les bons réflexes de gestion et évite la transition future.
Quand la franchise reste rationnelle
Le régime de franchise garde sa pertinence dans des configurations précises :
- Activité de très faible volume (CA de quelques milliers d’euros par an) où le gain potentiel ne couvre pas la charge administrative supplémentaire.
- Phase de test ou de complément d’activité sur quelques mois avant arbitrage définitif.
La contrepartie — des obligations administratives réelles
Opter pour la TVA n’est pas anodin. Vous devez :
- Facturer en TTC avec les mentions obligatoires : taux applicable, montant HT, montant de TVA, montant TTC.
- Déposer des déclarations de TVA selon le régime applicable (annuelle, trimestrielle ou mensuelle).
- Tenir une comptabilité plus rigoureuse, en archivant les factures d’achat avec TVA pour justifier les déductions en cas de contrôle.
- Vous engager pour 2 ans minimum, l’option étant reconduite tacitement par périodes biennales (CGI, art. 293 F). En cas de remboursement de crédit de TVA obtenu, l’option est obligatoirement reconduite pour 2 années supplémentaires.
À RETENIR
L’option pour la TVA n’a aucune incidence sur votre régime micro-fiscal et micro-social. Vous restez micro-entrepreneur si vous l’êtes, avec les mêmes plafonds de chiffre d’affaires (83 600 € pour les prestations de services BNC, plafond revalorisé pour la période 2026-2028) et le même mode de calcul des cotisations sociales. Les deux régimes sont indépendants.
Les points d’attention spécifiques au métier
Véhicule de tourisme : TVA non déductible
L’achat ou la location longue durée d’un véhicule de catégorie M1 (votre voiture personnelle utilisée pour le métier) ne donne pas droit à déduction de la TVA, par exception au principe général. C’est une exclusion structurelle qu’il faut intégrer dans le calcul.
Carburants : déduction partielle
La TVA sur l’essence et le gazole utilisés dans les véhicules de tourisme est déductible à hauteur de 80 % seulement. Cela reste un gain réel, sans correspondre à la déduction intégrale qu’on imagine parfois.
Frais de repas : déduction encadrée
La TVA sur les repas pris seul en déplacement professionnel est déductible. Sur les repas avec clients, elle l’est également sous réserve que la dépense soit engagée dans l’intérêt de l’entreprise et correctement justifiée.
Assurances : hors champ
Les primes d’assurance sont exonérées de TVA, donc rien à récupérer de ce côté.
Comment opter, en pratique
La procédure tient en quelques étapes :
- Adresser une demande écrite au Service des Impôts des Entreprises depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr, en mentionnant l’option au titre de l’article 293 F du CGI.
- L’option prend effet le premier jour du mois de la demande.
- Mettre à jour vos modèles de factures (TTC avec mentions légales complètes).
- Caler vos déclarations avec votre expert-comptable ou votre logiciel de gestion.
Le coût administratif marginal est, dans la majorité des cas, largement couvert par la TVA déductible récupérée la première année.
La grille de décision
Posez sérieusement le calcul dès que vos charges TTC soumises à TVA dépassent 5 000 € par an. Au-delà de 8 000 €, l’option pour la TVA devient dans la plupart des configurations l’arbitrage le plus rationnel.
La franchise reste une bonne porte d’entrée pour démarrer, mais elle n’a pas vocation à devenir un choix permanent par simple habitude. Le bon réflexe : poser le calcul une fois par an avec votre comptable, dossier en main.
Sources et références
- Code Général des Impôts, articles 293 B, 293 B bis, 293 F (Légifrance)
- Loi de finances pour 2026, article 25 (seuils franchise TVA confirmés)
- Plafonds micro-entreprise 2026-2028 : URSSAF auto-entrepreneur, economie.gouv.fr
- Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-TVA-DECLA-40)
Ce document est fourni à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Avant toute décision, consultez votre expert-comptable ou votre conseil fiscal pour analyser votre situation propre.
