Rappel : L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil tant envers son mandant qu’envers les acquéreurs. S’il n’est pas un professionnel de la construction, il doit néanmoins attirer l’attention des acquéreurs sur les désordres apparents susceptibles d’affecter la solidité ou la valeur du bien et leur recommander de faire réaliser des investigations complémentaires par des professionnels.
Ce qu’il faut retenir : La Cour d’appel d’Angers rappelle que le caractère apparent de fissures, lézardes ou déformations de toiture ne dispense pas l’agent immobilier de son devoir de conseil. Au contraire, lorsqu’un professionnel de l’immobilier est confronté à des désordres visibles et significatifs, il lui appartient d’alerter les acquéreurs sur les risques potentiels et de les inviter à solliciter l’avis d’un expert avant de s’engager.
En l’espèce, l’agence connaissait le bien pour être déjà intervenue lors d’une précédente vente. Les désordres étaient visibles lors des visites et l’annonce présentait pourtant le bien comme une « maison ancienne entièrement rénovée ». Après la vente, une expertise a révélé que l’immeuble présentait des désordres structurels d’une telle gravité que seule une démolition-reconstruction était envisageable.
La cour souligne que l’agent immobilier n’est pas tenu d’identifier l’origine technique des désordres ni de garantir l’absence de vices cachés. En revanche, son statut de professionnel lui impose d’alerter les acquéreurs lorsque des anomalies apparentes sont de nature à influencer leur consentement. En s’abstenant de les mettre en garde et de leur recommander des investigations complémentaires, il manque à son obligation d’information et de conseil.
L’arrêt est également remarquable quant à l’évaluation du préjudice. La cour rappelle que la faute de l’agent immobilier n’est pas à l’origine des désordres affectant l’immeuble, mais qu’elle a privé les acquéreurs d’une chance de renoncer à l’acquisition. Elle indemnise ainsi une perte de chance de ne pas contracter, évaluée à 90 % du prix de vente, compte tenu du caractère déterminant de l’information qui aurait dû être délivrée.
Pour aller plus loin : Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie. La Cour de cassation rappelle de manière constante que l’agent immobilier est un professionnel de la transaction immobilière et non de la construction (Cass. 3e civ., 21 janv. 2015, n° 13-17.982 ; Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-13.157).
En revanche, sa responsabilité est engagée lorsqu’il s’abstient de signaler des désordres apparents ou des informations essentielles susceptibles d’influencer le consentement des acquéreurs (Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-20.045 ; CA Toulouse, 25 mai 2020, n° 18/00449 ; CA Limoges, 30 mai 2024, n° 23/00389).
À l’inverse, cette responsabilité peut être écartée lorsque les désordres n’étaient pas décelables, y compris par les professionnels mandatés par l’acquéreur (Cass. 3e civ., 21 déc. 2023, n° 22-21.518).
Plus récemment encore, la Cour de cassation a renforcé cette obligation en jugeant que l’agent immobilier doit également vérifier la véracité des déclarations essentielles du vendeur lorsqu’elles conditionnent la valeur ou la sécurité juridique de la vente (Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 23-18.899).
- Cour d’appel d’Angers, ch. civ. A, 2 avril 2026, n° 21/01452.
