Rappel : L’article L. 218-2 du Code de la consommation prévoit que l’action des professionnels pour les services fournis aux consommateurs se prescrit par deux ans.
Ce qu’il faut retenir : L’agent immobilier qui réclame le paiement de sa commission doit agir dans ce délai lorsque son intervention constitue une prestation de service fournie à un consommateur.
La prescription biennale peut également être invoquée par un acquéreur n’ayant pas signé directement de mandat avec l’agence, dès lors qu’il peut être considéré comme bénéficiaire du service fourni.
La difficulté porte sur la qualité de consommateur et l’existence d’un service rendu lorsque l’acquéreur n’est pas signataire du mandat.
La cour d’appel de Toulouse considère que l’absence de contrat direct avec l’agence n’exclut pas nécessairement l’application de la prescription biennale. Elle rappelle que l’article 2253 du Code civil permet à toute personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise de l’invoquer.
Cette solution impose donc aux agents immobiliers de ne pas attendre pour réclamer leurs honoraires, sous peine de voir leur action déclarée prescrite.
En revanche, lorsque l’agence ne réclame pas une commission mais des dommages-intérêts (perte de chance, clause pénale), la prescription applicable peut relever du délai de droit commun de cinq ans.
Pour aller plus loin : La jurisprudence reste nuancée selon la nature de la demande. La prescription biennale a été écartée lorsqu’un acquéreur n’ayant pas signé de mandat ne pouvait être considéré comme bénéficiaire d’un service de l’agence (Cass. 1re civ., 9 juin 2017, n° 16-21.247).
Elle a toutefois été admise au profit de tiers à un contrat lorsque ceux-ci bénéficiaient indirectement du service ou de la protection contractuelle (Cass. 1re civ., 15 mai 2024, n° 22-22.888).
Enfin, les actions indemnitaires fondées sur la responsabilité peuvent relever de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil (CA Paris, 2 septembre 2021, n° 18/16841).
- Cour d’appel de Toulouse, 11 mars 2026, RG n° 25/01374.
