Rappel : Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre un logement occupé par un locataire, la loi du 6 juillet 1989 (article 15) lui impose une procédure stricte, née d’une volonté claire : éviter qu’une famille se retrouve à la rue du simple fait d’une vente. Le locataire d’un logement vide, occupé à titre de résidence principale, bénéficie ainsi d’un véritable droit de préemption.
1. Un congé qui ne tolère aucune improvisation
Le congé pour vente doit obligatoirement préciser le motif de la vente, le prix demandé, les conditions précises de la transaction, une description détaillée du bien (y compris ses annexes comme une cave ou un parking) et reproduire certains alinéas légaux. Oublier un accessoire du logement, par exemple, a déjà conduit les tribunaux à annuler purement et simplement le congé. Une notice d’information réglementaire (arrêté du 13 décembre 2017) doit également y être jointe, même si son absence n’entraîne pas automatiquement la nullité de l’acte.
Quelques règles ne souffrent aucune exception : le congé doit être reçu au moins six mois avant le terme du bail ; en pratique, mieux vaut l’envoyer sept mois avant pour tenir compte des délais postaux ; la notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice (ex-huissier) — la remise en main propre contre récépissé ou émargement, bien que légale depuis les lois ALUR et Macron, reste risquée ; un pli avisé mais jamais récupéré ne vaut pas notification ; chaque locataire signataire du bail doit recevoir son propre congé ; et l’offre de vente reste valable durant les deux premiers mois du préavis, et non deux mois après l’envoi du courrier.
Si le prix ou les conditions évoluent favorablement pour un futur acquéreur en cours de procédure, le notaire est tenu d’en informer le locataire, sous peine de nullité de la vente. Cette obligation perdure même après le départ du locataire ou s’il n’a manifestement pas les moyens d’acheter. À défaut d’acceptation ou d’achat dans les délais, il perd son droit d’occupation à l’échéance du bail.
2. Vente occupée et rupture négociée : les issues de secours
Quand la situation se complique, deux alternatives existent. La vente occupée reste possible, mais attention : si le bien a été acquis moins de deux ans avant le terme du bail, un congé pour reprise délivré par le nouvel acquéreur ne prendra effet qu’à l’expiration de ce délai de deux ans à compter de l’achat. Autre option, plus radicale : négocier avec le locataire une résiliation anticipée du bail, moyennant une contrepartie librement fixée entre les parties.
3. Une commission jamais due par le locataire préempteur
Principe constant de la jurisprudence : un locataire qui exerce son droit de préemption n’a pas à financer, même indirectement, la commission de l’agent mandaté par le vendeur, puisque son intervention ne l’a pas déterminé à acheter. Le prix notifié dans le congé ne doit donc jamais intégrer d’honoraires d’agence. En revanche, cette commission redevient due en cas de vente occupée, ou lors d’un congé portant sur une location meublée, situations où le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption.
Pour aller plus loin : Un droit de préemption similaire s’applique, hors congé, lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, ou lors de la vente consécutive à une division ou subdivision d’un immeuble en lots.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15.
