Contexte :
Une société confie un mandat de recherche d’une durée d’un an en vue de l’acquisition d’un terrain. Une promesse est signée en juin 2011 et rendue caduque en septembre 2015.
Une nouvelle promesse est consentie entre les Parties en février 2017 mais à des conditions financières et sans l’agence.
L’agence écartée réclame le paiement de sa commission.
Rappel : Art. 6 de la loi Hoguet« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par l’article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Lorsqu’il fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et que le vendeur traite avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de l’agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue.
Ce qu’il faut retenir :
La Cour constate que l’opération pour laquelle le mandat initialavait été donné n’avait pas été conclue, et observe que la vente réitérée en 2017 portait sur une opération financièrement différente.
Pour ces raisons(discutables), la Cour déboute l’agence de sa demande puisque le mandat de rechercheavaitexpiréet que la vente qui étaitréitérée portait sur une opération financièrement différente.
Pour aller plus loin sur ce sujet : La jurisprudence n’est pas constante sur ce sujet. Les décisions semblant dépendre des cas d’espèce de chaque dossier ainsi que du caractère déterminant, ou non, de l’intervention de l’agent.
- L’importance du bon de visite pour engager la responsabilité contractuelle du mandant (CA Orléans 1è cc, 16/03/2020, n°18/02264) ;
- L’agence immobilière évincée justifiant avoir fait visiter le bien à l’acquéreur est fondée à demander l’application de la clause pénale du mandat (CA Paris 2è cc, 12/03/20, n°19/00542).
- La clause figurant sur le bon de visite engage les acquéreurs à ne traiter la vente que par l’intermédiaire de l’agence et constitue un véritable engagement contractuel, à la condition que les caractères de ladite clause soient renseignés dans une police lisible afin d’attirer l’attention de son lecteur (CA Besançon, 11/06/2019, n°1800287) ;
- L’importance pour l’agent immobilier de faire signer un bon de visite (CA Bordeaux, 2è cc, 23/01/2020, n°16/01102).
- Les acquéreurs signataire d’un bon de visite, s’engagent contractuellement à ne régulariser la vente du bien que par l’intermédiaire del’agent à l’origine de la visite (CA Douai, 1ère cciv, 4 juillet 2019 n°16-06411).
➢Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Mars 2023 n°21-25.117
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