Contexte :
Une personne de 78 ans souffrant de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique vend sa maison en viager et décède 3 mois plus tard (il aurait fallu 13 ans pour que les rentes correspondent à la valeur totale du prix de vente).
Ses héritiers demandent l’annulation de lavente pour défaut d’aléa.
Rappel : La condition «d’aléa» est intrinsèque à la validité du viager, elle est posée par les art.1974 du Code civil indiquant «Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet», et par l’art. 1975 du même code ajoutant que «Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat».L’aléa exclut donc la «morbidité prématurée», du vendeur qui décèderait dans les 20 jours suivants la date de signature définitive (Art. 1975 C.civ).
En outre, et de jurisprudence constante, l’aléa exclu la «morbidité prévisible», c’est-à-dire, la situation dans laquelle l’état de déficience du vendeur serait connu de l’acquéreur, lequel serait alors en mesure de connaître l’imminence de son décès
Ce qu’il faut retenir : Pour dire que l’aléa est valablement constitué, les juges constatent que l’acquéreur n’avait pas de connaissances médicales de sorte qu’il n’était pas du tout compétent pour juger l’état de santé du vendeur, ni pour savoir si son état compromettait son espérance de vie.
L’acquéreur ne pouvait donc pas connaître, au jour de la vente ,l’imminence du décès de la vendeuse puisque cette dernière n’était pas indéniablement condamnée par la maladie.
En outre, la Cour constate que le décès de la vendeuse n’avait aucun lien avec sa maladie, puisqu’il intervenait des suites d’une chute.
L’aléa étant valablement constitué, et l’acquéreur n’ayant aucun moyen de prévoir la morbidité de la vendeuse, la vente en viager est valide.
➢Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 janvier 2023, 21-24.862
➢Résolution judiciaire de la vente en viager
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