Rappel :
L’Art.1792 du C.civ « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers [..] l’acquéreur de l’ouvrage des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Art.1792-1 c.civ « Est réputé constructeur d’ouvrage (…) 2°Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »
Ce qu’il faut retenir :
De jurisprudence constante, le vendeur à l’origine des travaux de construction est « réputé constructeur », et sa responsabilité doit être retenue à ce titre.
Il est retenu que le vendeur « présumé constructeur » avait nécessairement eu connaissance des désordres, et qu’il n’en avait pas averti l’acquéreur lors de la vente.
Pour cette raison, la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut recevoir application puisque le vendeur a la qualité présumée de « professionnel de la construction ».
En l’espèce, la SCI venderesse avait elle-même réalisé les travaux de rénovation, par l’intermédiaire de son gérant, lesquels se sont avérés non conformes aux règles de l’art, car non étanches.
Par ses agissements, la SCI s’est comportée en constructeur et revêtait donc la qualité de professionnel de la construction par présomption. De fait, la SCI était présumée avoir connaissance des fuites ou, plus généralement, du vice affectant les travaux de rénovation réalisés.
Pour aller plus loin :
Est assimilé à un vendeur professionnel celui qui, par son attitude, est à même d’apprécier la qualité de la chose vendue s’il l’a lui-même conçue ou construite, même s’il n’est pas vendeur professionnel par habitude. En achetant des matériaux et en concevant l’installation litigieux, le vendeur se comporte en qualité de maître d’œuvre et revêt alors la casquette de professionnelle.
Pour éviter cette situation, il est préférable de confier des travaux à des professionnels, car les garanties sont transmises à l’acquéreur.
– Cass. 1re civ., 8 juin 1999, n° 95-13.866- Cass. 3e civ., 10 juill. 2023, nº 12-17.149 : « le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même lorsqu’il a fait procéder à une livraison directe de la chose par le fournisseur à son client »
– CA de Riom, 1ère c.civ, 17/12/2019, RG n° 18/01069, Les vendeurs particuliers « réputés constructeurs » sont responsables des désordres de construction, les particuliers-vendeurs à l’origine de la réalisation d’une grande partie des travaux litigieux, ont la qualité présumée de professionnels de la construction, et doivent à ce titre, la garantie décennale aux acquéreurs.
– Cassation, chambre civile, 05/12/2019, n° 18-23.379, conformément aux articles 1792 et 1792-1 du c.civ, le vendeur est ‘réputé constructeur’ puisqu’il est à l’origine des travaux litigieux. A ce titre, le vendeur doit à l’acquéreur la garantie décennale, dès lors que les travaux entrepris sont affectés d’un vice rendant l’immeuble à sa destination.
– Cour de Cassation, civ.3ᵉ, 19 octobre 2023, n°22-15.536
