acquéreur

Rappel :

Rappel : L’art. 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 Lorsqu’il fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et que le vendeur traite avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de l’agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue. « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, [..] d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ».
Art. 1240 du c.civ « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ce qu’il faut retenir :

L’acquéreur fautif, fait perdre sa commission à l’agent par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur.

C’est le cas ici, puisque l’absence de droit à rémunération de l’agent procède de manœuvres dolosives de l’acquéreur qui reconnait, de lui-même dans l’acte de vente, s’engager à faire son affaire personnelle des réclamations des agents évincés (il y en avait eu 2). Cette clause à l’acte, démontre sa connaissance et son intention dolosive.

Le fait qu’un autre agent (lui-même évincé) soit ensuite intervenu n’y change rien, cela ne suffisant pas à considérer que seul celui-ci aurait droit d’être rémunéré.
Ainsi, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif fait perdre celle-ci à l’agent, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Pour aller plus loin :

– CA Paris 2è cc, 12/03/20, n°19/00542 : L’agence immobilière évincée justifiant avoir fait visiter le bien à l’acquéreur est fondée à demander l’application de la clause pénale du mandat ;
– CA Besançon, 11/06/2019, n°1800287 : La clause figurant sur le bon de visite engage les acquéreurs à ne traiter la vente que par l’intermédiaire de l’agence et constitue un véritable engagement contractuel, à la condition que les caractères de ladite clause soient renseignés dans une police lisible afin d’attirer l’attention de son lecteur ;
– CA Douai, 1ère cciv, 4 juillet 2019 n°16-06411 : Les acquéreurs signataires d’un bon de visite, s’engagent contractuellement à ne régulariser la vente du bien que par l’intermédiaire de l’agent à l’origine de la visite.
– CA AIX en Provence, 09/03/23, n°20-08208 : le signataire d’un mandat de recherche et d’un bon de visite commet une manœuvre frauduleuse s’il constitue une société pour acheter le fonds de commerce qui lui a été précédemment présenté par l’agent immobilier. L’agence évincée est en droit de réclamer sa rémunération.
– C. Cass, Ass.Plei, 9/05/08, n°07-12.449 : Même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ».
– CA Douai, 1ère cciv, 4 juillet 2019 n°16-06411 : Les acquéreurs signataires d’un bon de visite, s’engagent contractuellement à ne régulariser la vente du bien que par l’intermédiaire de l’agent à l’origine de la visite.
–   Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 25 Octobre 2023 n°19/19086